八打灵再也、梳邦再也、莎阿南、赛城营业执照怎么申请（2026）？MBPJ eLesen、MBSJ 1 天与 14 天通道、MBSA 柜台流程、MP Sepang 三条处理时限——文件、费用、招牌规定与外资公司准备清单

八打灵再也、梳邦再也、莎阿南和赛城（Cyberjaya），是很多外资公司在马来西亚开第一间办公室、展厅、仓库或技术团队的地方。这四个地方分属四个地方政府，各自的营业执照申请流程完全不一样：MBPJ 全程网上申请，24 个工作小时内回复；MBSJ 有的执照一天批、有的 14 天批；MBSA 至今仍在柜台收纸本申请；MP Sepang 则按业务活动分成「即时」「14 个工作天」「30 个工作天」三条通道。本文讲清楚 2026 年在这四个市议会新申请营业执照怎么做：你的地址归哪个市议会管、各要哪些文件、批准要多久、费用多少，以及最常被退件的原因。

快速答案（截至 2026 年 10 月）：在八打灵再也营业，须向八打灵再也市政厅（MBPJ）申请营业场所与招牌的综合执照（lesen komposit），只能经 eLesen（elesen.mbpj.gov.my）网上递交，24 个工作小时内回复。梳邦再也、USJ、蒲种（Puchong）、史里肯邦安（Seri Kembangan）由 MBSJ 发照，经 Ezy MBSJ 申请，即时执照 1 天、一般类别 14 天。莎阿南由 MBSA 发照，目前仍须到 Wisma MBSA 柜台递纸本申请、每份文件附 4 份副本，处理费商业执照 RM50、工业执照 RM100。赛城、Dengkil、Salak Tinggi 属于 MP Sepang（雪邦市议会），按活动分即时、14 个工作天或 30 个工作天处理。

你的地址归哪个市议会管？

在 SSM 注册公司，和向市议会申请营业执照，是两层不同的手续。SSM 让公司成立；市议会只为「某一个地址」上的「某几项业务活动」发照。一家 Sdn. Bhd. 在八打灵有办公室、在莎阿南有仓库，就要向两个市议会各申请一张执照——虽然 SSM 号码只有一个。

市议会的名字跟着城市走，但边界不跟邮区、也不跟发展商取的楼盘名字走。最容易搞错的是这三处：

• 沙登与史里肯邦安。史里肯邦安中部（包括 Taman Serdang Raya、Taman Bukit Serdang）归 MBSJ；东边的 Taman Desa Serdang、Balakong 一带则归加影市议会（MPKj）。所以同样写着「Serdang」的地址，可能分属两个市议会。
• 蒲种。蒲种（包括 Bandar Puteri、Puchong Jaya）属 MBSJ 范围；位于蒲种边缘、与其他县交界的地址，最好逐个单位核对。
• 赛城。赛城是规划城市，但没有自己的市议会。它属于雪邦县，由 MP Sepang 发照，和 Salak Tinggi、Dengkil、KLIA 一带同一个市议会。

最可靠的判断方法是看该单位的门牌税单（cukai taksiran／cukai pintu）：哪个市议会开的税单，就由哪个市议会发营业执照。签租约前向房东要一张最近的税单，顺便确认门牌税有没有缴清——欠门牌税本身就是市议会搁置申请的常见原因之一。

不管向哪个市议会申请，都要准备的基本文件

四个市议会都是依《1976 年地方政府法令》（Act 171）和各自的《营业、商业与工业执照附属法令》（Undang-Undang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian，多数为 2007 年版）发照，所以核心文件大同小异：

• 公司的 SSM 文件，包括现任董事与股东资料；
• 申请人身份证或护照副本（MBSA 要求非公民的护照与工作准证须经核实）；
• 已盖印花的租约（关键页）或买卖合约；
• 标明尺寸的平面图草图；
• 彩色照片：店内显示业务活动、店外显示左右相邻单位；
• 位置图；
• 招牌彩色设计图，文字须已先经国家语文局（DBP）核准；
• 建筑物的入伙文件（CCC 或 CF），以及该业务所需的行业执照。

无论 MBPJ 还是 MBSJ，都不会给还没注册的业务发营业执照——先注册公司，再申请执照。如果代表公司递件的人不是董事，要准备一封公司信头的授权书；MBPJ 自 2020 年 10 月起接受持授权书的公司代表在网上申请。

MBPJ：八打灵再也营业执照怎么申请

MBPJ《营业场所与招牌综合执照申请指南》（2024 年 10 月更新）写明，综合执照必须经 eLesen 申请，一般申请没有纸本渠道。办理 MBPJ 营业执照申请分五步：

1. 注册用户。只有在 SSM 登记的董事、业主或公司秘书可以注册，或持 MBPJ 格式授权书的公司代表。先准备好身份证或护照副本、SSM 文件、电邮、能收 SMS 的手机号码、住家地址，以及（如需要）授权书。
2. 搜寻业务活动、填表。选主要业务活动、公司名称及附加活动。找不到对应活动时，MBPJ 请申请人致电或电邮 smartlesen@mbpj.gov.my，由他们协助归类。要谨慎选择：执照只涵盖你申报的活动。
3. 上传文件。PDF 每个不超过 5 MB，JPG／PNG 每个不超过 2 MB。
4. 保存收件单。收件单上有申请编号（EL-…）和追踪用 QR 码。MBPJ 表示所有申请都会在 24 个工作小时内回复。收件单不是执照，不能当作营业凭证。
5. 缴费并打印执照。获批后在网上缴付执照费并打印执照；若有押金（cagaran），用状态页显示的押金户口号码在 epay.mbpj.gov.my 缴付。

状态栏告诉你文件走到哪一步：Pra Kelulusan（预批准）表示在实地检查前已批准，已可缴费并打印正式执照、临时执照或确认卡；Lulus表示已完成检查并经委员会批准；Tidak Lengkap表示文件不齐；Tangguh（搁置）常常是钱的问题，例如欠停车位或押金账单。

部分业务活动在 MBPJ 发照前，须先取得其他机构批准。依 MBPJ 2024 年第 8 次委员会决定，这些附加文件还必须盖有发出机构的核实印章：

八打灵再也有一个特例。在 MBPJ「漂白计划」2.0（Program Pemutihan）下，八打灵旧镇（Old Town）、Kampung Cempaka 和双溪威的商家，可申请无需适用证书（CF）的临时执照。申请人须签法定声明，确认结构是原有、未改动，且没有侵占道路或公用设施保留地，并须投保至少 RM100,000 的公众责任险。临时执照有效 2 年，不保证自动续期。

MBSJ：Ezy MBSJ 与「1 天」和「14 天」两条通道

MBSJ 的新申请走 Ezy MBSJ 门户。市议会自己的流程图是这样：登入或注册 Ezy MBSJ → 选 Lesen / Permit → Permohonan Lesen (eLesen) → Permohonan Lesen Perniagaan dan Iklan → 阅读并下载用户手册 → 在「第 4 步」递交。办理 MBSJ 营业执照申请，最有用的是看它的客户宪章，因为它决定你的业务会走哪条通道：

能走即时通道的，通常是位于合规商业建筑内的低风险活动，例如办公室、多数零售与服务业。餐饮、美容与保健中心、娱乐业，以及任何需要其他机构批准的活动，会进入一般或更长的通道，并须实地检查。MBSJ 执照局电话 03-8026 3173，电邮 pelesenan@mbsj.gov.my；到总部柜台办事须先在网上预约。

MBSA：莎阿南至今仍是纸本申请

MBSA 的综合执照把营业场所执照和招牌执照合而为一，适用于商业和工业。它的执照页面（2026 年 10 月查阅）描述的是柜台流程，不是网上流程：

1. 到 Wisma MBSA 地下层「Gerbang Perkhidmatan Shah Alam」柜台，或双溪毛糯、哥打肯曼宁、Setia Alam 分行领取申请表（现行版本为 2026 年 1 月版）。
2. 填妥表格，每份文件附 4 份副本。
3. 到 Wisma MBSA 的 Gerbang Perkhidmatan 柜台递交；进度可在 elesen.mbsa.gov.my 查询。

文件清单与一般格式相同：SSM 文件、身份证副本、CCC 或 CF 及建筑准证（如有），以及 MBSA 格式的三张图——招牌设计图（Rajah A）、位置图（Rajah B）和平面图（Rajah C）。MBSA 清单上的 SSM 项目仍沿用旧表格编号（Form 9、Form 49、Form 13）；SSM 改用公司注册系统（CRS）后，带上显示同样资料的最新公司资料与注册证明即可。

官方公布的收费是处理费：商业执照 RM50、工业执照 RM100，在柜台以信用卡或银行汇票缴付。高风险类别另有押金：美容中心 RM1,000（年费按面积 RM100 至 RM500），保健中心 RM2,000（每 10 平方米 RM100）。申请被拒可用 MBSA 的上诉表格。执照组在 Wisma MBSA 13 楼（lesen@mbsa.gov.my，03-5510 5133）。工厂办理 MBSA 营业执照申请时，要预期市议会最先看的是土地用途和消防。

MP Sepang：赛城、Dengkil 与三条处理通道

MP Sepang 写明，每份申请都以「文件齐全、符合执照条件」为前提处理，并公布了三条通道：

• 即时（serta merta）——符合即时批准条件的营业执照。
• 14 个工作天——一般的营业、商业与工业执照。
• 30 个工作天——夜市、巴刹、小贩、广告及摆桌椅准证；更改或增加地址、更改公司名称、执照持有人或拥有权；娱乐与体育活动；舞台表演；娱乐场所、桌球与录像店执照。

30 个工作天这一类比看起来更重要。赛城公司改名或搬到另一个单位，并不是「更新」执照，而是重新提出一份走最慢通道的申请——要在搬迁前就先规划。办理 雪邦市议会 MP Sepang 营业执照申请，网上系统是 ekl.mpsepang.gov.my，和续期用的是同一个门户。MP Sepang 曾于 2026 年 9 月 18 日发布该系统维护中断的通告，所以柜台仍要当作后备。在雪邦经营酒店或服务式公寓的，还要看 MP Sepang 同一执照页面上公布的雪兰莪「永续费」（Fi Kelestarian）指南。

续期是另一回事。MP Sepang 2027 年续期期间是 2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日，经 ekl.mpsepang.gov.my 办理，并警告不续期会被执法。已经持有执照的，可用我们的 MP Sepang 执照续期服务，或参考 2027 雪兰莪营业执照续期指南。

招牌和营业场所一起发照

这四个市议会都把招牌放在综合执照里一起发。MBPJ 讲得很直白：招牌执照不能脱离营业场所执照单独申请。这表示招牌文字要在申请前定好，而不是开店后再说。MBPJ 公布的招牌条件最详细：

• 文字须先经 DBP 的网上 Sah Bahasa 服务核准；
• 必须有马来文，可单独使用或与其他语文并用，马来文字母须比其他语文大 30%，位置也要优先。MBPJ 指南用的是「30%」这个数字；全国性的 PLANMalaysia 指南则规定其他语文字高最多为马来文的四分之三；
• 已注册的公司名称与商标不必翻译；
• 公司名称与 SSM 号码写在右下角，「MBPJ／户口号码／批准年份」写在左下角；
• 设计图须为彩色（手绘或黑白打印不收）；不准用闪烁灯；不准遮住窗户；
• 店屋招牌离路面至少 2.75 米时最多突出 600 毫米，至少 5 米时最多突出 1,200 毫米。

DBP 的规定详见我们的马来西亚招牌马来文规定指南。

费用与时间

年度执照费本身按各市议会收费表、依业务活动和面积计算，所以我们不报单一数字。实际上更大的成本是时间：CCC 有问题、少了一份行业批准、招牌设计图被退，都可能多拖几个星期，而这段时间场所不能合法营业。在按日历年发照的市议会，8 月拿到的执照照样在 12 月 31 日到期，新公司可能几个月后就要第一次续期。

外资公司常被要求的东西

外资 Sdn. Bhd. 申请市议会执照，手续和本地公司一样，但有三点经常出现：

• 分销贸易。非公民拥有的超市、百货、专卖店或分销贸易业务，MBPJ 会要求先出示 KPDN 分销贸易委员会批准才发照。如果你的公司外资超过 50% 又要卖货，请看我们的 WRT 执照与 100% 外资指南。
• 外籍董事当申请人。外籍董事可用护照在 eLesen 或 Ezy MBSJ 注册。市议会可能要求核实护照与工作准证（MBSA 清单写明），所以人不在马来西亚的董事，通常会签授权书，交由本地代表或马来西亚公司秘书服务代办。
• 执照会被其他审批引用。银行、房东、CIDB、KPDN、移民局都可能要求出示有效的营业场所执照。租约一盖好印花就申请，不要等到第一份就业准证申请要求时才办。

巴生谷新营业场所的实际办理顺序

1. 签约前：向房东取得门牌税单（确认市议会）、CCC 或 CF，以及土地用途类别。
2. 第 1 周：租约盖印花、准备平面图、招牌文字送 DBP 核准。
3. 第 1–2 周：取得业务所需的行业批准（KPDN、JPN、消防局、KDN 等），这些通常比市议会执照更慢。
4. 第 2 周：经 eLesen（MBPJ）、Ezy MBSJ（MBSJ）、柜台（MBSA）或 ekl.mpsepang.gov.my（MP Sepang）递交。
5. 获批后：缴费、打印并展示执照与场所贴纸，把续期期间（通常是 10 月至 12 月）记进日程。

如果场所在巴生、加影或士拉央，请看我们的巴生、加影、士拉央营业执照申请指南；吉隆坡及各市议会执照总览，请看马来西亚营业执照申请全指南。

自己办，还是交给代办？

MBPJ 和 MBSJ 已经把一般申请做成真正的自助服务，本地董事加上一个干净合规的商业单位，通常可以自己搞定。值得找人协助的情况是：业务需要其他机构批准、建筑物的 CCC 或土地用途不确定、董事人在海外，或者同时在几个市议会开点，必须让执照赶在员工、库存和工作准证申请之前到位。ONEKEY BIZ 代办 MBPJ、MBSJ、MBSA 与 MP Sepang 营业执照申请，连同 DBP 招牌核准，以及搬迁带来的公司秘书变更。签租约之前，先和我们聊聊。

本文仅供一般参考，不构成法律、税务或移民建议。相关政策、门槛与官方费用由马来西亚主管机构制定，并可能随时调整。请就您的具体情况咨询我们的顾问。