印花税是外资企业在马来西亚"直到文件被打回才想起"的那种税。它不像公司所得税那样是大额税种，却附着在做生意的日常文书上——办公室租约、为工厂融资的贷款、投资人入股时的股份转让、房产买卖合同。一旦弄错，后果安静却严重：未加盖印花的文书在马来西亚法院不能作为证据被采纳，也就是说你所依赖的那份合同，在补缴印花税与罚款之前是无法强制执行的。而自 2026 年 1 月 1 日起，整套制度换了形态——马来西亚从"官员核定"改为 印花税自我评估制度（STSDS），把"算对"的责任转到了纳税人身上。本指南讲清印花税是什么、2026 年对外资企业真正重要的税率、新的自评上线与罚款宽免，以及初次申报者常踩的坑。
印花税是什么——以及为何不是可选项
印花税是对文书（书面法律文件）征收的税，而不是对抽象交易征税。它由 1949 年印花税法令（Stamp Act 1949）规范，并由内陆税收局（LHDN / Lembaga Hasil Dalam Negeri）——与所得税同一机关——负责征管。凡列入法令附表一（First Schedule）的文件都必须加盖印花，而印花税是该文件产生法律效力的前提。真正让印花税"有牙齿"的是证据规则：依法令，未妥善加盖印花的文书在任何法院程序中不能被采纳为证据。落到实处就是：放款人无法执行未盖印花的贷款协议，房东无法依据未盖印花的租约，买方也无法在没有加盖印花的产权转让书（MOT）下完成过户登记。
印花税分两大类。从价印花税（ad valorem）按价值的一定百分比征收——如房产、股份的转让，或贷款金额。固定印花税则不论价值多少收取固定令吉金额——附表未另行列明的一般协议，按固定 RM10 征收。分清你的文件属于哪一类是全部关键，因为一份大额房产或融资文件的从价印花税可能高达数万令吉，而固定印花税文件只值一杯咖啡钱。
最大的变化：2026 年起的自我评估（STSDS）
数十年来，马来西亚的加盖印花是官员核定流程：你递交文书，LHDN 官员定出税额，你照单缴纳。自 2026 年 1 月 1 日起，这一切翻转。在 印花税自我评估制度（Sistem Taksir Sendiri Duti Setem，STSDS）下，纳税人须自行确定税额、申报并缴纳——与多年来管辖所得税的自评制度如出一辙。LHDN 不再替你报数；你自己计算，并承担算错的风险。
为让各类文书有序过渡，上线分三年分阶段推进：
| 阶段 | 生效 | 转入自评的文书 |
|---|---|---|
| 第一阶段 | 2026 年 1 月 1 日 | 租赁协议、证券（股份转让）、一般加盖印花 |
| 第二阶段 | 2027 年 1 月 1 日 | 房地产转让（不含须经 JPPH 估价的文书） |
| 第三阶段 | 2028 年 1 月 1 日 | 第一、二阶段未涵盖的其余全部文书 |
操作以数字化为先。旧的 STAMPS 门户已于 2025 年底停用，加盖印花现经 LHDN 的 e-Stamp Duty 服务、通过 MyTax 平台办理。若你的公司已经通过 MyTax 报所得税，如今加盖印花就在同一账户里——这很方便，但也意味着"正确自评"的责任明确落在你的财务团队或代理身上。
房产转让：从价阶梯（以及 8% 外资税率）
房地产转让——即产权转让书（MOT）——是多数企业会遇到的最大一笔印花税。它按房产价格或市值（取较高者）以阶梯从价计征：
| 房产价值区间 | 印花税率 |
|---|---|
| 首 RM100,000 | 1% |
| 其后 RM400,000（RM100,001–RM500,000） | 2% |
| 其后 RM500,000（RM500,001–RM1,000,000） | 3% |
| 超过 RM1,000,000 部分 | 4% |
以一套 RM150 万的商业单位计，即 RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM20,000 = RM44,000 印花税。但外资买家还要多读一行。自 2026 年 1 月 1 日起，外国个人与外资企业购置房产统一按 8% 征收印花税（仅少数豁免），取代上述阶梯。同一套 RM150 万单位，外资公司要缴 RM120,000，而非 RM44,000——这个差额实质改变了以外资控股 Sdn. Bhd. 直接持有马来西亚房产的经济账。它还与日后退出时的房地产盈利税（RPGT）直接联动；退出一端可参见我们的姊妹指南 外资企业房地产盈利税 RPGT。
股份转让与贷款：击中公司交易的两税
公司生活中有两项从价印花税频繁出现。非上市马来西亚公司股份的转让按 0.3%（每 RM1,000 收 RM3）征收，计税基数为所付对价或股份的净有形资产（NTA）价值，取较高者。这条"取较高者"正是陷阱：若公司净资产可观，以名义 RM1 转让股份并不会只产生 RM1 的印花税——LHDN 会按较高的 NTA 数字核定，这也是股份转让常需管理账目来支撑估值的原因。当投资人入股或集团重组时，这是一道常规工序，如今被纳入第一阶段自评。
贷款或融资协议按所担保金额的固定 0.5% 征收。一笔为工厂融资的 RM500 万授信，仅贷款文书一项就要 RM25,000 印花税——这是杠杆扩张时应计入预算的真实现金成本。附表一未特别列明的一般协议按 固定 RM10 征收，但某些服务与融资安排可能被重新定性为从价，因此一份看似普通的合同，值得核实而非想当然。
| 文书 | 印花税（2026） | 计税基数 |
|---|---|---|
| 非上市股份转让 | 0.3% | 对价与净有形资产价值取较高者 |
| 贷款 / 融资协议 | 0.5% | 所担保金额 |
| 房产转让（本地买家） | 1%–4% | 按价格/市值阶梯 |
| 房产转让（外资买家） | 统一 8% | 价格/市值 |
| 一般协议（未另列明） | 固定 RM10 | 每份文书 |
租约印花税：数额虽小，错得频繁
几乎每家外资企业都会为办公、零售或厂房签订租约，也几乎每家都少缴了印花税。租约印花税按每 RM250 年租金征收，税率随租期上升：大体为租期一年以内每 RM250 收 RM1，一至三年每 RM250 收 RM2，三年以上每 RM250 收 RM4。2025 年 1 月 1 日起有一项重大改动：旧有的 RM2,400 年租金豁免被取消，因此如今按全额年租金计征，最低印花税 RM10。以月租 RM6,000（年租 RM72,000）、签三年租约为例，即 72,000 ÷ 250 = 288 个单位 × RM2 = RM576，另每多一份加盖印花的副本加收 RM10。相较房产转让，金额虽小，但租约正是 2026 年罚款宽免所针对的第一阶段文书——这一年趁罚款免除把每份租约正确加盖印花，是个好理由。
裁定、期限与罚款
时效正是自评制度"咬人"之处。在马来西亚境内签立的文书，一般须在签立后 30 天内加盖印花（境外签立者，须在首次带入马来西亚后 30 天内）。错过窗口，就要在税款之外加征逾期罚款。若正确税额确有不确定——复杂转让、非常规文书、估值疑问——你可申请裁定（adjudication），请 LHDN 正式定出税额并依法令签发证明；经妥善裁定并加盖印花的文书，日后不易在税额上被翻案。在自评制下，LHDN 保留事后稽查已加盖印花文书、并在不认同你自算税额时补加评估的权力，因此把估值依据与佐证文件留档，如今至关重要。
2026 年外资企业该做什么
由此引出三条务实要点。第一，盘点你的应盖印花文书——租约、股份转让、贷款、房产 MOT——逐一确认已加盖印花并留档；用好 2026 年第一阶段罚款宽免，把任何漏网的租约或股份转让补正。第二，签约前把从价印花税计入交易预算：融资 0.5%、股份转让 0.3%，尤其是任何直接购房的 8% 外资税率，可能远超本地阶梯。第三，由于 STSDS 把评估风险交给你，保留计算底稿——估值、NTA 计算、租金表——一旦 LHDN 稽查，你自评的数字才站得住。
印花税在行政上简单，却在时效与证据上不留情面；改为自评后，出错的代价如今落在纳税人身上，而不再由柜台把关。对于在同一年里同时处理注册、融资与房产的外资集团，把加盖印花与底层交易同步办理、而非事后补救，才划算。若你希望在新制下把马来西亚实体的股份转让、租约与融资文件正确、及时地加盖印花，我们的税务与公司团队可管理整个周期——参见我们的税务与合规服务，或联系我们。在规划落地总成本时，你或许也会用到我们关于公司税与 SST 合规及外资股权与实收资本的指南。
常见问题
什么是马来西亚印花税自我评估制度（STSDS），何时开始？
STSDS（Sistem Taksir Sendiri Duti Setem）是马来西亚从「官员核定」转向「自我评估」的改革，自 2026 年 1 月 1 日生效。不再由 LHDN 官员定税额，而由纳税人自行确定、申报并缴纳——与所得税自评制度相同。分阶段上线：第一阶段（2026/1/1）涵盖租赁协议、证券（股份转让）与一般加盖印花；第二阶段（2027/1/1）涵盖房地产转让（不含须 JPPH 估价者）；第三阶段（2028/1/1）涵盖其余全部。旧 STAMPS 门户于 2025 年底停用后，加盖印花现经 LHDN 的 e-Stamp Duty 服务、在 MyTax 平台办理。
房产转让要缴多少印花税？外资是否不同？
本地买家按价格或市值（取较高者）以阶梯从价计征：首 RM100,000 为 1%，其后 RM400,000 为 2%，其后 RM500,000 为 3%，超过 RM100 万部分为 4%。自 2026 年 1 月 1 日起，外国个人与外资公司改按统一 8% 征收（仅少数豁免）。以 RM150 万房产计，本地买家约缴 RM44,000，而外资公司缴 RM120,000——这是决定是否以外资控股 Sdn. Bhd. 直接持有马来西亚房产的重要因素。
股份转让与贷款协议的印花税是多少？
非上市马来西亚公司股份的转让按 0.3%（每 RM1,000 收 RM3）征收，计税基数为所付对价或股份净有形资产（NTA）价值取较高者——故若公司净资产可观，以名义 RM1 转让并不能避税。贷款或融资协议按所担保金额固定 0.5% 征收（RM500 万授信即 RM25,000）。附表一未另列明的一般协议按固定 RM10 征收，但某些服务与融资安排可能被重新定性为从价。
加盖印花的期限是多久？逾期会怎样？
在马来西亚境内签立的文书一般须在签立后 30 天内加盖印花（境外签立者，自首次带入马来西亚后 30 天内）。逾期会在税款之外加征逾期罚款。关键在于，未盖印花的文书在马来西亚法院不可作为证据采纳，故未盖印花的合同在补盖印花并缴清罚款前无法强制执行。就 2026 年而言，LHDN 宣布对 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间加盖印花的第一阶段文书特别宽免罚款——免的是罚款，税款本身仍须缴纳。
资料来源与参考
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或移民建议。相关政策、门槛与官方费用由马来西亚主管机构制定，并可能随时调整。请就您的具体情况咨询我们的顾问。