马来西亚对大多数资本利得并不征税——但有一类利得课税很重，而外资企业几乎必然会撞上它：处置马来西亚房地产所产生的利得。房地产盈利税（RPGT，Real Property Gains Tax）是一项独立税种，有自己的法令、自己的税率阶梯、自己的表格，以及一个从买卖协议日（而非交割日）就开始计算的 60 天申报时钟。对外资公司而言，痛点是结构性的：公司永远无法降到 0% 税率——那是长期持有的公民才享有的待遇——公司的最低税率永远是 10%；而且买方在法律上必须从售价中预扣一部分先交给税务局，卖方才拿到余款。本文讲清 2026 年 RPGT 的运作方式、公司 vs 个人 vs 外国人的确切税率、会套住股权交易的"不动产公司（RPC）"陷阱、CKHT 申报机制，以及每个初次卖房的外资卖方都会被吓到的"预扣款"规则。
什么是 RPGT——以及它为何独立于所得税
马来西亚对个人持有的多数资产并无一般性资本利得税，直到 2024 年才对非上市股份引入一项范围狭窄的资本利得税。房地产是长期以来的例外。房地产盈利税依据 1976 年《房地产盈利税法令》征收，由内陆税收局（LHDN）管理，对处置应课税资产——马来西亚的土地与建筑物，以及不动产资产占比很高的公司股份——所得的利得课税。它与公司所得税完全分开：房地产利得不会并入公司的营业收入按 24% 课税，而是单独在一份 RPGT 申报表上按下文税率评估。
其现实后果是：RPGT 很容易被遗忘。买了厂房地段的外资制造商，或收购了办公楼层的服务集团，往往把最终出售当成普通资产处置——直到成交桌上才发现另有一项税、另有一份表格、外加一笔强制预扣。搞错的代价不小：逾期申报的罚款按应缴税款的一个固定百分比计算，而买方的预扣义务意味着这笔钱在卖方还来不及反对之前就已从交易中扣走。
税率阶梯：为何公司永远碰不到 0%
RPGT 税率随持有期递减——即取得与处置之间的年数。持有越久，税率越低。但阶梯对三类卖方各不相同，而这个差异正是外资吃亏的地方。以下税率自 2024 年起适用，2026 年继续沿用。
| 持有期 | 公民／永久居民（个人） | 公司（本地或外资持有） | 非公民个人／外国人 |
|---|---|---|---|
| 3 年内处置（第 1–3 年） | 30% | 30% | 30% |
| 第 4 年 | 20% | 20% | 30% |
| 第 5 年 | 15% | 15% | 30% |
| 第 6 年及以后 | 0% | 10% | 10% |
请仔细看最后一行，因为这是外资公司最重要的一个事实。持有满六年及以上的马来西亚公民，完全不缴 RPGT。而公司——无论本地持有还是 100% 外资——永远享受不到这个：其税率触底在 10%，并永久停留于此。非公民个人在中间几年被课得更重，前五年一律 30%，到第六年才降到 10%。因此，当你决定通过 Sdn. Bhd. 而非以公民个人身份持有马来西亚房产的那一刻，就已接受了未来任何利得上永久 10% 的下限。这不是可以规划掉的漏洞，而是公司持有的代价。
应课税利得如何计算
RPGT 针对应课税利得征收，而非售价。核心公式很直白，但可扣除项才是省钱或亏钱的关键：
应课税利得 = 处置价 − 取得价 − 可扣除费用
- 处置价——出售所收对价，减去允许的处置成本（中介佣金、律师费、为寻找买家的广告费）。
- 取得价——当初购入价，加上购入的附带成本（律师费、印花税、购入时的估价费）。
- 可扣除费用——提升或保全资产价值的资本性支出（装修、扩建）以及保卫产权的费用。日常维修与融资利息不可扣除。
随后有两项减免——但仅限个人，公司无份。个人可获RM10,000 或应课税利得 10% 中较高者的豁免，而马来西亚公民对处置一处私人住宅另享一生一次的全额豁免（通过 CKHT 申报表选择，豁免金额无上限）。公司两者皆无：没有 RM10,000／10% 减免，也没有私宅豁免。公司应课税利得中超过零的每一令吉，都按适用税率课税。这是公司持有在退出时比个人持有更贵的第二个、也更隐蔽的原因。
RPC 陷阱：卖股份仍然算卖房产
外资集团常以为，出售拥有马来西亚房产的公司的股份就能绕过 RPGT，因为股权买卖并非土地转让。绕不过。马来西亚把处置不动产公司（RPC，Real Property Company）股份，视同处置其底层房产来课 RPGT。RPC 指一家受控公司，其不动产（或 RPC 股份）的界定价值占总有形资产的 75% 或以上。若你出售此类公司的股份，RPGT 就对该等股份的利得征收，按你持有股份多久套用同一税率阶梯。
这堵住了最明显的避税路径，也套住了大量跨境交易，因为把马来西亚房产装进一家专门的控产 Sdn. Bhd. 极为普遍。如果外资母公司出售该子公司股份——或以转移 RPC 股份的方式重组集团——即便账面上没有土地易手，RPGT 照样触发。在任何涉及持有大量房产的马来西亚实体的股权交易之前，第一个问题永远是：这家公司是不是 RPC？ 若是，买卖双方就又回到下文的 CKHT 机制之中。
| 被处置的标的 | 是否适用 RPGT？ | 利得基础 |
|---|---|---|
| 马来西亚土地或建筑物（直接出售） | 是 | 房产本身的利得 |
| 不动产公司股份（有形资产≥75% 为不动产） | 是 | RPC 股份的利得 |
| 普通经营公司股份（非 RPC） | 不适用 RPGT——但 2024 年非上市股份资本利得税可能适用 | 改按 CGT／所得税制度 |
| 发展商作为存货持有的房产 | 不适用 RPGT——按营业收入课税 | 公司所得税 24% |
CKHT 申报：60 天时钟与谁报什么
RPGT 采用一套严格的自我评估申报循环，使用 CKHT 系列表格（Cukai Keuntungan Harta Tanah）。交易双方都有义务，且时钟从处置日——即买卖协议签订日起算，而非付款日或产权转移日。
- CKHT 1A——由处置方（卖方）提交，申报处置与利得，须在处置后 60 天内。（处置 RPC 股份用 CKHT 1B。）
- CKHT 2A——由取得方（买方）提交，同样在 60 天内，申报取得。
- CKHT 3——用于主张无须缴税或适用豁免的通知，据此买方可释放预扣款。
申报通过 LHDN 办理，越来越多经由 MyTax 门户，负责过户的律师通常会在成交流程中一并准备并呈报 CKHT 表格。但法律义务与罚款风险落在纳税人身上，而非律师。错过 60 天窗口，卖方将面临按应缴 RPGT 一定百分比计算的逾期罚款——这是一项纯粹因把卖房当普通资产处置、忘了另有 RPGT 申报而产生的、本可避免的成本。
预扣款：买方留下的那笔钱
下面这个机制几乎会吓到每个初次卖房的外资卖方。依据 RPGT 法令第 21B 条，买方必须从购买价中留存一部分，直接汇给 LHDN，作为卖方 RPGT 的预付。买方不会把全额价款交给卖方。预扣比例取决于卖方是谁：
| 卖方类别 | 预扣款（占总对价） | 须于此期限内汇给 LHDN |
|---|---|---|
| 马来西亚公民／永久居民（个人） | 3% | 处置后 60 天 |
| 公司（含外资持有的 Sdn. Bhd.） | 5% | 处置后 60 天 |
| 非公民／非永久居民（外国个人或外国公司处置方） | 7% | 处置后 60 天 |
预扣款本身不是税——而是一笔押金，用以抵扣最终 RPGT 评估。若你的实际 RPGT 低于预扣额，LHDN 在评估后退还差额；若更高，则补缴。但现金流影响真实而即时：外资持有的公司出售马来西亚房产，成交时被扣 5%，外国处置方则被扣 7%，退款循环还在后头。一笔 RM1,000 万的处置，就是 RM50 万–70 万在税务局手里搁上数月。若外资卖方按毛价测算退出、忘了预扣，成交清单上就会出现不愉快的意外。
结构决策：个人、公司，还是持有出租
由于税率阶梯与减免因持有主体不同而差异巨大，持有载体是一个真正的规划决策，应在取得之前做出，而非等到退出。给外资投资者几条实务原则：
- 对纯房产投资而言，公司很少是税务最优的持有人。永久 10% 下限加上失去全部个人减免，意味着只有当房产确实是经营性用途——工厂、仓库、企业自用的办公室——或出于非税原因（责任隔离、融资、该地契的外资持有限制）必须如此时，用公司载体才合理。
- 外国个人面对严苛的中段税率。非公民在五年内买入又卖出，一律 30%，到第六年才有下调。外国人的短线炒作几乎是被惩罚性课税。
- 留意任何控股公司的 RPC 身份。若你把房产装进子公司，该子公司很可能就是 RPC，其股份在未来任何出售或重组时都带有 RPGT 敞口。请在搭建结构时就规划好退出路径，而非几年后才想。
- 租金收入另计。RPGT 只针对处置利得。持有期间收到的租金属普通收入，按公司或个人所得税课税——见下方的姊妹指南。
对权衡自购还是租赁厂房的外资制造商，以及在决定注入多少资本、用什么载体的集团来说，RPGT 应与印花税、融资，以及具体地契上的外资持有规则一并考量。它是更大结构问题中的一个变量——但却是最常被忽略、直到退出才想起的那一个。
ONEKEY BIZ 如何协助
RPGT 正是一桩看似简单的卖房，变成一场带有硬性期限、真金白银被扣的合规工程之处。我们的税务团队会在你决定处置前先测算应课税利得与有效 RPGT，检验目标公司是否为 RPC，在 60 天窗口内准备并呈报 CKHT 1A／2A／3 表格，并与你的过户律师协调第 21B 条预扣及任何退款，确保成交清单上没有意外。若你通过外资持有的 Sdn. Bhd. 收购马来西亚房产，我们还会在搭建结构阶段——即你还来得及更换载体时——预警退出税的后果。请在签字之前找我们，而不是签字之后。本文为 2026 年概况的一般指引，不能替代针对你具体交易的专业意见。
延伸阅读：我们的2024 年资本利得税与 2% 股息税指南（讲解 RPGT 不适用时的股份处置制度）、外派与外籍个人所得税指南，以及在决定用什么载体持有马来西亚资产时可参考的外资股权与实收资本规则。准备好之后，查看我们的公司税务服务或联系我们的团队。
常见问题
外资持有的公司在马来西亚缴多少 RPGT？
公司——无论本地持有还是 100% 外资——3 年内处置缴 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年及以后 10%。关键是，公司永远达不到马来西亚公民个人满六年后享有的 0% 税率：公司下限是对应课税利得永久 10%，无论持有多久。公司也无法享有个人可获的 RM10,000／10% 豁免或一生一次私宅豁免。
出售持有马来西亚房产的公司股份能避开 RPGT 吗？
不能。马来西亚把处置不动产公司（RPC）股份视同处置底层房产来课 RPGT。RPC 指一家受控公司，其不动产（或 RPC 股份）的界定价值占总有形资产 75% 或以上。若你出售此类公司股份——或以转移 RPC 股份的方式重组集团——即便账面上无土地易手，RPGT 仍按同一持有期税率阶梯对该等股份的利得征收。
外国卖方处置房产时，买方要预扣多少？
依 RPGT 法令第 21B 条，买方须从价款中留存一部分，并在 60 天内汇给 LHDN，作为卖方 RPGT 的预付：卖方为公民／永久居民个人时预扣总对价 3%，卖方为公司时 5%，卖方为非公民／非永久居民（外国个人或外国公司处置方）时 7%。预扣是押金而非最终税款——评估后 LHDN 退还多扣部分。自 2026 年 1 月 1 日起，2026 年预算案新增了一个计算预扣的可选方案，故请对照 LHDN 最新指引确认确切金额。
RPGT（CKHT）表格须何时申报？
双方须在处置日起 60 天内申报——处置日是买卖协议签订日，而非交割或付款日。处置方（卖方）报 CKHT 1A（RPC 股份用 CKHT 1B），取得方（买方）报 CKHT 2A，CKHT 3 用于通知无须缴税或适用豁免以便释放预扣款。逾期申报会招致按应缴 RPGT 一定百分比计算的罚款。
资料来源与参考
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或移民建议。相关政策、门槛与官方费用由马来西亚主管机构制定，并可能随时调整。请就您的具体情况咨询我们的顾问。