过去三年，「在马来西亚建数据中心」的故事自己就能讲完：土地只要新加坡的零头、电价只要新加坡的零头、水源充裕，而政府欢迎这笔投资。到了 2026 年，这句话的每一个分句都被改写了。2026 年 2 月 25 日，首相在国会表示：近两年来，与 AI 无关的新数据中心申请基本上没有获批。2025 年 7 月 1 日起，电价改为按电压等级计价，把最大型的设施推进了最贵的一档。柔佛与雪兰莪如今对数据中心征收约 每立方米 RM5.30 的水费——这个类别两年前根本不存在。而多数投资人真正在争取的税务优惠 DESAC，现在以达到公布的 PUE 与 WUE 基准为条件。马来西亚并没有关门，它只是把一扇敞开的门换成了一张评分表。本文讲清楚表上有什么。
究竟改了什么，什么时候改的
这里必须讲精确，因为市场上的说法并不精确。马来西亚没有颁布数据中心禁令，也没有宪报公告的禁止令。真正存在的，是审批姿态的转变，通过不同机构在不同时点拉动的几根杠杆来体现。
最清晰的一次表态是 2026 年 2 月 25 日在国会：首相表示，与 AI 无关的数据中心提案——本质上是为了套利廉价电力与水资源而建的项目——已近两年未获批准；而带来先进技术与 AI 能力的申请，则依然顺利获批。2026 年 7 月，国际贸易与工业部（MITI）重申了运作原则：只有在能源与水供容量足以优先满足民众与既有工业需求的前提下，项目才会获批。
撑在这个姿态底下的，是四个具体机制——它们才是决定某个具体项目能否推进的东西：电价、并网排队、州属水价与配额、以及现已挂钩优惠的可持续性基准。它们都不是政策宣示，它们都是数字。
电力：报价时的电价，已经不是你要付的电价
2025 年 7 月 1 日，马来西亚半岛电价随第四监管期（RP4，2025 年 7 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日）重构。两件事同时发生。
第一，基准电价由 39.95 仙/千瓦时上调至 45.62 仙/千瓦时。第二——对数据中心而言影响大得多——非住宅电价不再按行业类型划分（旧的 Tariff B、Tariff E1 等），改为按电压等级划分。用量更大、电压更高的用户，其能源、容量、网络与零售各项收费在设计上就更高。多数大型数据中心落在超高压（ultra-high voltage）这一档，也就是最贵的一档；约 100 MW 以上的设施稳稳在内。
电价如今被拆分为五个组成部分——能源（Energy）、自动燃料调整（AFA）、容量（Capacity）、网络（Network）、零售（Retail）。这一点很重要，因为其中只有一项随你的用电量变动：容量与网络收费跟的是你占用了多少电网。爬坡期利用率偏低的设施，容量与网络这两块照样要付。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 监管期 | RP4：2025 年 7 月 1 日 – 2026 年 12 月 31 日 |
| 半岛基准电价 | 由 39.95 仙/千瓦时上调至 45.62 仙/千瓦时 |
| 结构 | 按电压等级计价，取代按行业类型（Tariff B、E1 等） |
| 组成部分 | 能源 + 自动燃料调整（AFA）+ 容量 + 网络 + 零售 |
| 指示性分项费率 | 容量 4.66 仙/千瓦时；网络 12.85 仙/千瓦时；零售 每月 RM10 |
| 大型数据中心所处档位 | 超高压——最高档；约 100 MW 以上明确在内 |
| 见诸报导的成本影响 | 大用户在附加费前约增加 10–14%；部分数据中心电费报导上升 15–20% |
并网：绿色通道、ESA 与那条队
价格是一个问题，通电日期是另一个。TNB 于 2023 年 8 月专为数据中心板块推出绿色通道（Green Lane Pathway），并配套设立专属的一站式中心（One-Stop-Centre）。其核心承诺是速度：约 12 个月完成通电，而常规交付周期为 36 至 48 个月——大约快三倍。
打开这条通道的文书是与 TNB 签署的供电协议（Electricity Supply Agreement, ESA），实务上是动工前的前置条件。截至 2025 年 9 月，TNB 已签署 49 份 ESA，对应约 7.1 GW 的未来需求。这个数字就是那条队，也是政府审批姿态背后的真实约束：已被签约锁定的容量，就是下一个申请人拿不到的容量。MITI 说「审批取决于供应是否充足」，看的正是这个数。
由此得出的排程教训是：ESA 与土地是绑在一起的。一个在你的建设周期内没有现实路径拿到所需容量的地块，不是更便宜的地块，而是搁浅的地块。这与我们在工业地与厂房一文中提出的纪律相同，差别在于：这里的硬约束不是地契，而是电。
水：凭空冒出来的那一行成本
2025 年之前，水在马来西亚数据中心模型里几乎不占篇幅。现在它有了自己的费率类别，在某些州甚至有了自己的配额政策。
Ranhill SAJ 自 2025 年 8 月 1 日起在柔佛推出数据中心专属水价 每立方米 RM5.33。雪兰莪自 2025 年 9 月 1 日起跟进，定为 每立方米 RM5.31；据报导槟城将于 2026 年 7 月前采取同样处理。业界预期，约 RM5/m³ 会成为该类别的全国常态——比同州一般非住宅费率高出 RM1.00 至 RM1.75。
更锋利的一边是配额。2025 年 11 月，柔佛要求投资者把水冷扩建推迟约 18 个月，并暂停对最大型、用水量最高设施的新批准。更早在 2024 年 11 月，该州据报在综合考量可再生能源采用、水资源管理、资源准备度与经济效益后，拒绝了接近 30% 的数据中心申请。
| 州属／运营商 | 数据中心费率 | 生效 |
|---|---|---|
| 柔佛 — Ranhill SAJ | RM5.33 / m³ | 2025 年 8 月 1 日 |
| 雪兰莪 | RM5.31 / m³ | 2025 年 9 月 1 日 |
| 槟城 | 据报采取同样处理 | 2026 年 7 月前 |
| 较一般非住宅费率的溢价 | 高出 RM1.00 – RM1.75 / m³ | |
| 柔佛配额姿态（2025 年 11 月） | 水冷扩建被要求推迟约 18 个月；最大型、用水量最高设施的新批准已暂停 | |
设计层面的后果非常直接：冷却方案的选择，已不只是资本开支与运营开支之争，而是能否获批之争。闭式循环、高效冷机、直触芯片液冷与风冷设计都能降低取水量，代价是更多用电——而如上所述，电有它自己的新价格。没有免费选项，只有「靠哪一种受限资源」的取舍，而且这个取舍要摆在一个同时在测量两者的监管者面前做。
从「建议」变成「条件」的那套基准
2024 年 12 月，MITI 发布《数据中心可持续发展指南》，按数据中心类别分别设定电能使用效率（PUE）、水资源使用效率（WUE）与碳使用效率（CUE）指标。
把这份指南从「建议性」变成「操作性」的，是它与优惠的挂钩：MIDA 在 2027 年 12 月 31 日前受理的 DESAC 税务优惠申请，须符合该指南的条件。达不到基准的设计，不只是评分难看，而是把税务优惠本身置于风险之中。
| 类别 | 电力容量 | 设计 PUE | 设计 WUE |
|---|---|---|---|
| 超大规模（Hyperscale） | 21.25 MW 以上 | ≤ 1.4 | ≤ 2.2 m³/MWh |
| 企业自用（captive），专建或改建建筑 | 0.85 – 4.25 MW | ≤ 1.7 | ≤ 2.0 m³/MWh |
| WUE 的持续义务 | 建议设计 WUE ≤ 2.2 m³/MWh；须持续监测并在年度可持续发展报告中披露实际 WUE；并在其后十年内改善至 ≤ 2.0 m³/MWh | ||
| 第三项指标 | 另规定碳使用效率（CUE），衡量该设施可归属的碳排放 | ||
| 与优惠的挂钩 | 合规是 MIDA 于 2027 年 12 月 31 日前受理的 DESAC 申请的条件 | ||
CRESS：直接买绿电
面对超大规模客户的可再生能源硬性要求，马来西亚给出的答案是 2024 年 9 月推出的企业可再生能源供应计划（CRESS）。它允许企业用户在开放电网接入下，经 TNB 电网直接向发电方购买可再生电力；TNB 在此扮演电网运营者，而非售电方。
经济性的关键在系统接入费（System Access Charge, SAC）——使用电网的过路费。其定价为固定出力（firm）RM0.25/千瓦时，非固定出力（non-firm）RM0.45/千瓦时。依修订后的指南，SAC 现按激励性监管（IBR）监管期三年固定，且每个监管复核期的变动幅度上限为 15%——这是刻意让这项收费变得可融资，而不是一个滚动风险。自 2025 年 3 月 1 日起，CRESS 已向既有电力用户开放，也就是说在营数据中心亦在适用范围内，而不限于新建项目。
能源委员会已于 2025 年 12 月 29 日修订 CRESS 指南。2026 年这一揽子更新还引入了新的 Solar ATAP 计划，并调整了 SELCO 下的备用容量费（standby charge）与储能系统（BESS）要求。若项目的用电方带着硬性绿电承诺，CRESS 就是让这项承诺在马来西亚可交付的机制——它与我们在 GITA 与 GITE 指南中说明的资本免税额路径是并行关系，而非替代关系。
DESAC：优惠是什么，以及现在的入场费
数字生态加速计划（DESAC）是多数数据中心投资人实际在申请的优惠。它由 MIDA 会同 MDEC 管理、经数字投资办公室（DIO）促成，提供两种择一：最高 100% 合格资本开支的投资税务免税额（ITA），可用于抵扣法定收入、期限最长 10 年；或较低的公司税率——取决于活动性质与投资结构。
其范围比机房本身更广：除数据中心与云基础设施外，海底光缆登陆站亦属受认可的受促进活动。自 2021 年以来，政府已在该计划下批准 21 个数据中心项目，投资总额约 239 亿美元。
变的是入场费。资格现在取决于项目性质——具体说，是否具备真实的 AI 与先进技术实质——以及资本开支结构、合规准备度、相关主管机关的批准，还有上文那套 MITI 可持续性基准。一个没有技术转移、没有 AI 负载的托管机房外壳，正是 2026 年 2 月那番表态所针对的画像。同时在评估「马来西亚数字（Malaysia Digital）」路径的投资人，请与我们的 MD 身份与 MDLR 框架指南对照阅读。
选址，如今是一道能源题
柔佛承接了第一波，因而也是约束最紧的州——最高的水价、对水冷扩建的明确延后要求，以及有记录以来最高的拒批率。这并不说明柔佛错了：柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ）在「对新加坡低时延」这件事上仍是全国最强的战略位置。它只说明：在柔佛，能源与水的论证必须被明确做出来，而不能被默认。
推论是：对于不需要贴着新加坡做时延的项目，电网余量与供水容量充足的州属已真正具备竞争力；而 2026 年一个外资投资人必须做的分析，已经不是每英亩地价，而是——这条馈线上还能签到多少容量、什么时候到位；这个县还有多少水可配、按什么费率；以及这套设计能否达到目标类别的 PUE 与 WUE。
2026 年可行的推进顺序
对今年评估马来西亚数据中心的外资投资人来说，工序顺序已经颠倒了。大致应当这样跑：
- 先定义 AI 实质。负载画像——AI 训练或推理能力、技术转移、本地能力建设——决定了项目是否落在「可批准类别」之内。这是在任何选址短名单之前就要定的定位问题。
- 先测电力可得性，再谈土地。确认候选馈线上现实可签的容量是多少、到位时间表如何，以及项目能否进入绿色通道、走向 12 个月通电。
- 在县级层面测水配额与水价。数据中心类别按约 RM5.30/m³ 假设，并确认该州当前的配额姿态，尤其针对水冷设计。
- 让冷却设计同时对准两条基准。你所属类别的 PUE 与 WUE 目标是公开的已知数。照着设计，因为优惠申请就是照着这两条评的。
- 决定绿电策略。若用电方有绿电硬性要求，就按 SAC 固定出力 RM0.25/千瓦时、非固定出力 RM0.45/千瓦时（现按三年周期固定）来测算 CRESS。
- 最后才搭主体、递 DESAC。公司注册、外资股权定位、实收资本与优惠申请放在最后——等物理层面的论证先站住。
ONEKEY BIZ 协助外资进入马来西亚数字基础设施领域——主体架构与外资股权定位、MIDA 与 DESAC 优惠申请、州政府与公用事业对接、土地与场所审批，以及底层的税务与用工合规。若您正在评估马来西亚的数据中心、边缘节点或光缆登陆项目，欢迎与我们的团队联系，或了解我们的投资税务免税额（ITA）服务。
常见问题
马来西亚真的禁止新建数据中心了吗？
没有。不存在宪报公告的禁令。改变的是审批姿态：2026 年 2 月 25 日首相在国会表示，与 AI 无关、本质上为套利廉价电力与水资源而建的数据中心提案，近两年基本未获批准；而带来先进技术与 AI 能力的项目仍持续获批。2026 年 7 月，MITI 重申原则：审批取决于能源与水供容量是否足以优先满足民众与既有工业需求。实务上这道关卡是通过电价、并网排队、州属水配额与可持续性基准施加的，而不是通过一纸禁令。
数据中心的电费到底涨了多少？
自 2025 年 7 月 1 日起、在 RP4 监管期（至 2026 年 12 月 31 日）下，半岛基准电价由 39.95 仙升至 45.62 仙/千瓦时，非住宅电价也由按行业类型（Tariff B、E1 等）改为按电压等级划分。多数大型数据中心现落在最贵的超高压一档，约 100 MW 以上明确在内。见诸报导的影响是：大用户在附加费前约增加 10–14%，部分数据中心电费上升 15–20%。注意电价现已拆分为能源、AFA、容量（约 4.66 仙/千瓦时）、网络（约 12.85 仙/千瓦时）与零售（每月 RM10）——容量与网络跟的是电网占用而非用电量，因此爬坡期利用率低的设施照样要付。
DESAC 给什么？现在又要求什么？
DESAC（数字生态加速计划）由 MIDA 会同 MDEC、经数字投资办公室管理，提供两种择一：最高 100% 合格资本开支的投资税务免税额（ITA），可抵扣法定收入、最长 10 年；或较低的公司税率。受促进活动不止于数据中心与云基础设施，还包括海底光缆登陆站。自 2021 年以来已批准 21 个数据中心项目，总额约 239 亿美元。资格现在取决于项目性质——是否具备真实的 AI 与先进技术实质——以及资本开支结构、合规准备度、主管机关批准，还有对 MITI 可持续发展指南的遵循；后者是 MIDA 在 2027 年 12 月 31 日前受理申请的条件。
设计要对准什么样的 PUE 与 WUE？
MITI 于 2024 年 12 月发布的《数据中心可持续发展指南》按类别设定基准。超大规模（电力容量 21.25 MW 以上）：设计 PUE ≤ 1.4、WUE ≤ 2.2 m³/MWh。企业自用（captive）、专建或改建建筑（0.85–4.25 MW）：设计 PUE ≤ 1.7、WUE ≤ 2.0 m³/MWh。另规定第三项指标——碳使用效率（CUE）。WUE 的义务在投运后仍持续：须监测实际 WUE 并在年度可持续发展报告中披露，并在其后十年内改善至 ≤ 2.0 m³/MWh。
CRESS 划算吗？电网接入要多少钱？
CRESS（企业可再生能源供应计划，2024 年 9 月推出）允许企业买家在开放接入下，经 TNB 电网直接签约可再生发电；TNB 担任电网运营者而非售电方。电网接入的成本是系统接入费（SAC）：固定出力 RM0.25/千瓦时、非固定出力 RM0.45/千瓦时。依修订后指南，SAC 按激励性监管（IBR）监管期三年固定，每次监管复核的变动幅度上限 15%——使其可融资，而非滚动风险。自 2025 年 3 月 1 日起 CRESS 已向既有电力用户开放，在营设施同样适用。能源委员会于 2025 年 12 月 29 日修订指南，新增 Solar ATAP 计划，并调整 SELCO 下的备用容量费与 BESS 要求。
资料来源与参考
- MIDA — Guideline for Sustainable Development of Data Centre
- MIDA — Digital Ecosystem Acceleration Scheme (DESAC) Guideline
- MITI — Guidelines for Sustainable Development of Data Centre (Media Release)
- MIDA — Powering Up: Navigating the Energy Crossroads of Malaysia's Data Centre Boom
- Malaysian Investment Development Authority (MIDA)
- Ministry of Investment, Trade and Industry (MITI)
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